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从香港经验看珠三角楼市已见底

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从香港经验看,珠三角楼市已见底

2009-04-09 11:23:00

来源:证券之星

 

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2009年3月,在珠三角地区的房地产交易热情骤然升温,房市回暖的声音也频频见诸媒体。随之而来的疑问是:这里是底部吗?   “以史为鉴,可以知将来。”新鸿基地产执行董事苏仲强就是这样一位“知史者”。在香港地产

2009年3月,在珠三角地区的房地产交易热情骤然升温,房市回暖的声音也频频见诸媒体。随之而来的疑问是:这里是底部吗?

“以史为鉴,可以知将来。”新鸿基地产执行董事苏仲强就是这样一位“知史者”。在香港地产界浸淫三十余年,亲历过1982年中英谈判以及1997年亚洲金融风暴、目睹香港楼市跌宕起伏过程的苏仲强,或许可以为投资者提供一个有益的参考。

苏仲强在接受本报记者采访时表示,以香港以往的经验看,楼市在跌40%之后基本上是底部。而珠三角的房地产价格,已从2007年底的较高点下跌了相似的幅度,加上对中国经济复苏充满信心,他认为,现在珠三角的楼市已经到了底部。

楼市已经见底

《21世纪》:房地产行业刚刚经历了一个寒冬,现在有转暖倾向;目前,有不少声音认为,珠三角的房地产回暖只是短期现象,您如何看待这种观点?

苏仲强:2007年,内地的房地产价格出现较大的升幅,还好北京进行了宏观调控,消化了一些压力,避免了房地产价格继续上涨到一个更严重的阶段。

当然了,要看到这一点:美国的房地产价格跌了两年,也只不过跌了20%,而珠三角一带以广州为例,一个月的跌幅就达到20%。2008年珠三角的房地产销售额比2007年整整掉了一半,不过,按照我亲历的香港经验看,现在深圳广州的房价是基本上见底了。

《21世纪》:很多内地的购房者或者投资者并不十分了解香港房地产,尤其是1997年金融风暴发生后,房地产业经历了哪些阶段重新走上上升趋势?

苏仲强:1997年亚洲金融风暴对香港经济造成了很大的破坏。当时外资撤退引发房地产市场的急剧下跌,令许多香港人成为负资产。而新鸿基地产亲身经历了低潮,随后迎来复苏。

当中总结出来的经验其实很浅而易懂:高峰时期冷静选择优质项目做投资;而市场低潮时凭着敏锐眼光捕捉机会。

《21世纪》:除了香港的经验外,您认为,支持广州房地产价格见底的论据还有哪些?

苏仲强:根据广州市国土局的数据显示2005-2008年广州市一手房住宅成交面积分别是918万平方米、91哪家医院治癫痫病好4万平方米、802万平方米和553万平方米,显见2008年成交量明显下落30%。

而根据统计局的数据显示2007年全年开工面积为1160万平方米,2008年的开工面积不足800万平方米,显然2008年的开工面积也下跌超过30%。很显然,2008年开工量锐减,也令2009年供应量减少。

以目前广州市场情况来看,刚性需求依然较高,抑制了一年多的需求会在政策环境较好的情况下有所释放。不敢说价格已经触底,但是是处于底部位置,只要中国经济不出现严重的衰退,房地产市场在2009年将会慢慢回稳。

率先复苏的理由

《21世纪》:实际上,现在大家担忧的是:到底金融危机是否见底。中国的经济是否能够尽快复苏?您怎么看待这一点?

苏仲强:我认为中国的经济将会率先复苏,这有几个方面的因素。一是北京在去年已经采取行动,挤压泡沫了;另一方面是我们的居民储蓄率比较高,基础也比较好,国家财政盈余很大。

实际上,中国还有很大一块财富没有被释放出来。中央政府已经在筹备出台农村集体建设用地使用权出让和转让办法,农民能用手中的宅基地,集体建设用地流转出来,手中有钱,这就是中国较大的内需。

《21世纪》:房地产不仅仅是消费品,也是投资品,在全球金融危机还未见底的情况下,全球、香港和内地的房地产业将何去何从?

苏仲强:美国开始印钞票救市,相信随之而来的就是货币贬值,通货膨胀。聪明的投资者知道手上的现金须向实物投资了。

全球金融危机对中国内地的冲击相对其他国家较少,尽管如此,在全球化的背景董巧娥抗癫劯癫下,中国内地也不能独善其身。然而,内需在这个时候更能体现其对中国实体经济的重要性。而拉动内需其中一个渠道就是房地产,房地产能带动多个行业的发展。

逆周期扩张思维

《21世纪》:目前,新鸿基在内地有什么发展策略?新鸿基是亲历过香港的房地产冬天的,有什么经验值得借鉴?您对同行以及投资界的人士衡水市那家医院看羊癫疯看的好有什么忠告?

苏仲强:我们认为,房子是要能够用上一两百年的,如果房子建不好,它就是城市抹不掉的一块伤疤。发展商在建房子时应该具有这样的良心和道德底线。

我们经历过这么多年的发展,得出一个结论:只有顾客开始学会挑选产品时,那些粗制滥造的产品才会被市场拒绝,那些企业才会认真扎实地盖好房子,这样行业才能得到很好的发展。

新鸿基的经验是,对市场把控的能力要高,要清醒并审慎乐观,并时刻坚持高标准质素。新鸿基的营业收入,一半靠租金收入,一半是卖楼收楼。这样的收支结构,让我们在房地产低迷时不急着卖出产品回笼资金,而且还有能力在市场低谷时候扩张。

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