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上海楼市成交缩量退烧说为时尚早

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上海楼市成交缩量 退烧说为时尚早

2007-07-25 10:03:00

来源:中国建材网

 作者:徐寿松  

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业内人士预计:9月、10月房价会继续上行   进入7月份后,上海一手房成交量较6月份明显下滑,公开的房屋“均价”数据也开始走低。市场开始猜测,这是预示着高成交的支撑力已经大幅减弱,上海楼市(楼市博客|楼市

业内人士预计:9月、10月房价会继续上昆明看癫痫医院哪里好

进入7月份后,上海一手房成交量较6月份明显下滑哈尔滨市有癫痫病医院吗,公开的房屋“均价”数据也开始走低。市场开始猜测,这是预示着高成交的支撑力已经大幅减弱,上海楼市(楼市博客|楼市新闻)反季节“发烧”将要“熄火”?

导致成交缩量的直接原因是新盘上市量锐减、优质可售房源大幅下滑;而全市住宅数据“均价”之所以走低,乃在于新房成交的大头发生了位移,由中心城区成交为主转向远郊成交为主。

因此,现在作出上海楼市“退烧”的判断,还为时太早。业内人士预计,如果供给在第四季度不能放量,九、十月份上海房价可能会迎来继续上行。

成交缩量价格续涨

记者依据上海市房地局官方网站公布的日成交数据统计,7月份靠前周(7月1日—7日)上海一手房成交量为57.75万平方米,与6月份较后一周成交82.3万平方米、创下历史新纪录的天量相比,下降近三成。但到第二周(7月8日-14日)成交量已回升至62.52万平方米。五、六月份,上海楼市的火爆超过以往。5月成交量达234.52万平方米,比历史高位的去年同期还多出19.76万平方米。6月份,这一记录再次刷新,达266.17万平方米。

进入7月份,尽管成交缩量,但房价并没有停歇上涨的步伐。并且,涨价的区域已从内中环开始向外郊环蔓延。年初报价为8000元/平方米的上海奥林匹克花园,当时已算是远郊松江区九亭板块昂贵的住宅楼盘,但到7月7日,其推出三期房源报价竟高达9000元/平长春市哪个医院癫痫病治的好方米,且推盘不到一周就售出266套房源的一半以上。

有效供给不足,需求强烈释放,在卖方市场格局之下,房价节节攀升,买方恐慌性入市追涨,是引起上半年上海楼市“发烧”的主要原因。截至7月14日,全上海一手可售住房只有785.78万平方米,其中一手房普通住宅不过417.86万平方米。而通常情况下,一般认为上海的可售房源应维持在1000万平方米以上,供求才会相对均衡。

业内人士分析,与其说是楼市高成交的支撑力减弱,还不如说是新盘上市量锐减、可售房源大幅下降,导致了7月份上海楼市的成交缩量。何况,7月份历来都是楼市的销售淡季。

“均价”数据下降与“退烧”无关

在交易萎缩之外,上海房屋销售“均价”数据开继发性癫痫病应该怎么治疗呢始走低。在5月达到10407元/平方米的高位后,6月开始有所回落,降至10193元/平方米。7月前两周的成交均价延续了这一跌势。

“外环外区域的大量住宅就是调节上海房屋均价的蓄水池。”房地产研究专家顾海波(顾海波博客|顾海波新闻)指出,“多放些这个区域的‘水’进入全上海住宅销售这个大池子,稀释后的均价自然就被拉低了。”

这是反季节“发烧”的上海楼市可能降温的信号吗?佑威房地产研究中心主任薛建雄分析,在事实房价不断上涨的行情下,全市统计的平均成交价格逐步走低的原因在于,成交主力区域偏移,外环线以内高价新房成交比重下降,外环线以外的相对低价房成交比重上升。当价格超过18000元/平方米的市区可售房源锐减导致成交量下降,平均成交价格不到7500元/平方米的外环外成交量上升时,房屋销售均价就随之走低。

佑威房地产研究中心的数据显示,5月份,市区质优房源的可售量达到极限后,成交量开始下降,外郊环区域商品住宅的成交量占全市的比重则从44%上升到6月的49.8%。进入7月份后,这一比重仍在上升。

房价十月或将狂飙

与成交缩量、均价下行形成鲜明对比的是,至今上海楼盘抬价风日盛,开发商涨价的势头未见停止。更值得关注的是,“捂盘越久,收益越多”的现实让惜售风行。

佑威天天房展网市场调研数据显示,大部分项目都把开盘日期推迟到九、十月份。薛建雄分析,到九、十月份,这些推迟上市的房源和“90/70”房源一起上市时,将重新激活市场。仲量联行2007年第二季度报告也预计下半年上海住宅的销售形势“会非常乐观”。鉴于此,业内人士预计,如果供给在第四季度不能放量,在经过七、八月份的短暂“歇夏”之后,九、十月份上海房价仍然存在出现新一轮狂飙的可能。

不过,汉宇地产分析师范伟国认为,由于今年新楼供应量预计可以达到2600万平方米,相当部分90平方米的小户型房将在9月份后上市,因此,新楼市场的供应压力有望在第四季度得到缓解。

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